Cambiare o ristrutturare casa

La casa non è solo un tetto sulla testa: è un luogo di protezione, di identità, di investimento. Ma arriva un momento, nella vita di ciascuno, in cui ci si chiede se sia meglio cambiare abitazione o mettere mano a quella in cui si vive. È una domanda legittima, che va affrontata con metodo, visione e consapevolezza finanziaria. In questo modulo, esploriamo le implicazioni economiche del cambiare o ristrutturare casa, come programmare al meglio questo passaggio e quali variabili prendere in considerazione per fare scelte sostenibili.

Un’abitazione è fatta con muri e travi; una casa è costruita con amore e sogni. (Ralph Waldo Emerson)

Perché si cambia casa?

Si cambia casa per tanti motivi, spesso legati a cambiamenti di vita significativi. Può essere la nascita di un figlio, la necessità di avere più spazio o di spostarsi per lavoro. A volte si cerca un ambiente più tranquillo, altre si desidera essere più vicini a servizi o familiari. C’è chi cambia per migliorare la qualità della vita, chi per risparmiare, chi per investire nel mattone o sfruttare un’occasione di mercato. Spesso, alla base c’è il bisogno di sentirsi più a proprio agio, in un luogo che rispecchi meglio le esigenze del presente. Qualunque sia il motivo, il cambio casa è una decisione complessa, che tocca aspetti economici, emotivi e organizzativi. Pianificarla aiuta a farla diventare un passo avanti, non un salto nel buio.

Secondo Istat, nel 2023 ci sono stati oltre 300.000 passaggi di proprietà per abitazioni, una cifra che testimonia come la mobilità abitativa sia ancora un fenomeno rilevante, nonostante il contesto economico incerto.

“Spesso, dietro al cambio di una casa, c’è il bisogno di sentirsi più a proprio agio, in un luogo che rispecchi meglio le esigenze del presente.”

Ma cambiare casa non è un semplice trasloco. È un investimento importante, spesso legato a un nuovo indebitamento (mutuo), a spese accessorie (notarili, agenziali, fiscali) e alla necessità di liquidità immediata per affrontare i costi iniziali.

Quando ha senso ristrutturare?

In alternativa al cambio di casa, molti italiani optano per la ristrutturazione. L’ultimo Rapporto Censis (2024) mostra come oltre il 70% delle famiglie italiane viva in una casa di proprietà e che più del 40% di esse abbia effettuato almeno un intervento di ristrutturazione negli ultimi 10 anni. I motivi? Migliorare l’efficienza energetica, adattare gli spazi alle nuove esigenze familiari o semplicemente aumentare il valore dell’immobile.

Ristrutturare può essere una scelta più conveniente, se ben pianificata. Ma va tenuto conto dei tempi (mediamente 4-6 mesi), dei disagi e, soprattutto, dei costi. Una ristrutturazione parziale può costare da 300 a 800 euro al metro quadro, mentre una ristrutturazione completa può superare i 1.200 euro al mq (fonte: immobiliare.it 2024).

Ma andiamo con ordine. Le spese di ristrutturazione partono dalla demolizione e smaltimento di muri e pavimenti (20/50 euro al mq), alla ricostruzione di tramezzi, intonaci e massetti (40-80 euro al mq), all’impianto elettrico, idraulico sanitario, riscaldamento/raffrescamento (2.000/6.000 euro), ai serramenti e pavimenti, soltanto per citare quelli più rilevanti. La stima complessiva per una ristrutturazione completa :

–  Parziale (solo bagno, cucina, tinteggiature): 300–600 euro al mq

–  Completa chiavi in mano: 800–1.200 euro al mq

–  Di pregio o energetica avanzata: 1.300–1.800 euro al mq

I costi nascosti

Chi ha già fatto operazioni come quella di una ristrutturazione importante, sa bene che le spese da aggiungere durante gli interventi sono sempre molto alte. In realtà, questi costi nascosti sono figli di stime approssimative, che non considerano tutte le fasi degli interventi, e ragionano su scenari ottimistici. Così, ci si ritrova un tubo rotto che richiede un intervento aggiuntivo, una perizia da fare in due giorni, un pavimento da riaprire perché la soletta ha ceduto.

È utile fare i conti quantomeno con le spese facilmente preventivabili come quelle indicate nella tabella seguente.

Occorre ricordarsi di aggiungere sempre un 20% di costi aggiuntivi per spese impreviste o per vizi occulti o adeguamenti normativi necessari.

Prima di decidere di ristrutturare casa, è sempre utile definire il budget a disposizione dei lavori. In sua assenza rischieremo di fare sempre le scelte più economiche: ma questo non vuol dire fare le scelte migliori.

Come decidere tra ristrutturare o cambiare casa?

Non esiste una risposta unica, ma un percorso decisionale. Il primo passo è analizzare i bisogni: quanto spazio serve davvero? Quali caratteristiche deve avere la nuova casa? Che peso hanno comfort, posizione, servizi, sostenibilità? Se la casa attuale può essere adattata con una ristrutturazione ragionevole, il miglioramento può essere significativo e meno costoso di un acquisto. Se, invece, servissero cambiamenti strutturali profondi, potrebbe convenire cambiare.

Anche i costi parlano: l’acquisto di una nuova abitazione comporta mediamente un esborso di circa 2.200 euro al mq (fonte: immobiliare.it), e a questo vanno aggiunti i costi di agenzia, notaio, tasse, trasloco, eventuale mutuo e spese accessorie, che possono superare il 10% del prezzo dell’immobile. Quindi molto più di una ristrutturazione.

Ma non è solo una questione economica. Ristrutturare significa restare in un ambiente familiare, magari vicino al lavoro o ai nonni, ma affrontare disagi e tempi lunghi. Cambiare casa significa ricominciare, scegliere qualcosa di pronto (o quasi), ma anche adattarsi a un contesto nuovo, con altri ritmi e altre regole.

“La scelta giusta si costruisce ascoltando bisogni presenti e futuri, valutando attentamente costi, benefici, tempi e impatti sulla propria quotidianità”

E come ogni scelta importante, va pianificata, non improvvisata.

Come prepararsi per una o l’altra scelta

Cambiare casa significa prima di tutto valutare il prezzo massimo che ci si può permettere, considerando il 30–35% del reddito netto mensile come soglia di sicurezza per la rata del mutuo. Occorre poi considerare sempre i costi accessori come il notaio, le tasse, eventuali ristrutturazioni necessarie, l’arredamento. Non dimentichiamoci poi di valutare la vicinanza a scuole, mezzi pubblici, lavoro, servizi sanitari e aree verdi. Una casa ben collegata è anche un buon investimento.

È necessario inoltre accertarsi che la casa sia in regola con le norme edilizie e catastali: una visura aggiornata, la planimetria conforme e l’agibilità sono documenti fondamentali da ottenere prima del compromesso. Infine, è necessario valutare l’evoluzione del valore nel futuro, considerando se la zona è in espansione, se ci sono prospettive di contesto positive o negative.

Quindi quando decidiamo di cambiare casa, valutiamo questi elementi:

–  Budget e sostenibilità del mutuo
–  Ubicazione e servizi
–  Condizioni dell’immobile e spese future
–  Documentazione e regolarità urbanistica

Se invece decidessimo di ristrutturare casa, il consiglio è quello di procedere in tal modo:

–  Definiamo quali sono gli interventi necessari, o quali desideriamo fare.
–  In funzione del tipo di intervento da effettuare, controlliamo se sarà necessario: richiedere solo dei preventivi ad artigiani; richiedere preventivi ad artigiani o tecnici specializzati autorizzati; individuare un progettista.
–  In caso di nomina del progettista, incarichiamolo di eseguire tutte le attività necessarie, affinché i lavori siano eseguiti correttamente.
–  Verifichiamo l’eventuale presenza di bonus o incentivi statali che possano alleggerire i costi dell’intervento.
–  Valutiamo la possibilità di utilizzare un finanziamento, che sia coerente con gli importi ed i tempi di restituzione utili alla corretta gestione del nostro conto economico.

Conclusioni

Cambiare o ristrutturare casa è una delle decisioni più rilevanti nella vita economica di una famiglia. Per questo va affrontata con lucidità, visione e metodo. Pianificare bene significa evitare errori costosi, ridurre l’ansia da indebitamento e garantire la sostenibilità delle proprie scelte nel tempo.

Un buon piano parte sempre da un obiettivo chiaro e passa attraverso l’analisi del proprio budget, il confronto con professionisti affidabili e una valutazione attenta delle alternative. Ricordiamoci che l’abitazione è sì un investimento economico, ma soprattutto un progetto di vita.